“爛尾樓”或能得到治理 | 明確房地產(chǎn)規(guī)劃變更的“底線”和“紅線”

此前，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會上，強調(diào)各地要加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，整治房地產(chǎn)市場。而隨著房地產(chǎn)治理的力度加大，房地產(chǎn)規(guī)劃變更的管制力度也不斷提升。 

近年來，在城市建設加快推進的同時，規(guī)劃更改現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場不斷增多，由此引發(fā)了眾多矛盾糾紛和城市管理問題。業(yè)內(nèi)專家指出，未來要進一步完善行政審批流程，明確規(guī)劃變更的“底線”和“紅線”，確保規(guī)劃變更目的正當、程序正當。 

     中國政法大學副校長馬懷德指出，規(guī)劃更改頻發(fā)、目的正當性難以保障，背后深層次的原因在于規(guī)劃的剛性約束機制不健全。規(guī)劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴、賠償標準不明，讓不合理、不合規(guī)、不合法的規(guī)劃調(diào)整有機可乘。 

因此，在建設規(guī)劃更改審批中，應該把公眾參與流程法定化，從而實現(xiàn)對規(guī)劃編制、更改目的正當性的監(jiān)督。 

針對目前建設規(guī)劃項目變更引起業(yè)主訴訟增加的問題，專家指出，根本原因是開發(fā)企業(yè)建設項目規(guī)劃更改，多數(shù)基于項目收益需要，而規(guī)劃更改審批過程中往往忽視對第三方尤其是已購房業(yè)主權(quán)益的保護，最終造成開發(fā)企業(yè)規(guī)劃更改形式“合法”，但對已購房業(yè)主民事“侵權(quán)”的事實。 

此外，規(guī)劃更改涉及的民事權(quán)益問題不容忽視，尤其是分期開發(fā)的項目，后期項目規(guī)劃變更等都會影響已購房業(yè)主居住品質(zhì)。這種潛藏著巨大利益的規(guī)劃變更一定要與物權(quán)法等相關民事法律很好地銜接。 

      但是，目前在規(guī)劃行政許可中存在一些認識“誤區(qū)”。不少規(guī)劃行政部門認為在規(guī)劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的程序和權(quán)限，所做的審批就是合法的。事實上，建設規(guī)劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權(quán)。 

針對規(guī)劃變更糾紛集中的分期開發(fā)建設項目，專家認為，在后期規(guī)劃變更時應加強專家論證，讓公眾尤其是利害關系人充分參與。 

舉個例子，開發(fā)商將多層建筑變更為高層建筑，或者原先是多層商業(yè)配套改為高層辦公，開發(fā)企業(yè)首先應按照物權(quán)法等相關法律規(guī)定取得同一建筑區(qū)劃內(nèi)已購房業(yè)主的同意，然后再報規(guī)劃主管部門審批。 

據(jù)了解，目前，廈門、深圳、蘇州、常州等地的城市規(guī)劃管理規(guī)定中，都已針對規(guī)劃修改涉及利害關系人重大利益關系的情況，明確要求征得利害關系人書面同意。 

蘇州市規(guī)劃局總建筑師葛昕說，蘇州市很早就意識到規(guī)劃更改可能造成民事侵權(quán)的可能性，近期還將進一步細化審批要求，防范可能引發(fā)的民事風險。 

多位專家認為，目的正當是規(guī)劃調(diào)整的“底線”，不侵犯業(yè)主權(quán)益、程序合法是規(guī)劃變更的“紅線”。各地應從建設規(guī)劃的法定性、效力方面著手，進一步完善相關法規(guī)政策增強規(guī)劃編制、變更的科學性和嚴肅性，讓規(guī)劃兼顧效率和公平，避免因事先沒有合理劃清建筑區(qū)劃而引發(fā)糾紛。