二線城市項目成本控制5階段

　　一線城市日益昂貴的土地價格，使得資金薄弱者無法涉足期間。因此資金有壓力的開發(fā)商，或資金約束比較大的開發(fā)商，都會更關注二線城市。大型房地產(chǎn)商也可通過二線城市擴張規(guī)模，擴大影響。那么在二線城市進行房地產(chǎn)開發(fā)應如何進行成本控制？主要有以下5個主要階段：

　　一、投資決策階段

　　投資決策階段是項目開發(fā)中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是否正確，將直接影響整個項目的成敗，在二線城市，此階段的成本管理應著重做以下幾方面：

　　1.成本控制人員應參與投資決策階段的具體工作

　　項目的可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)的、專業(yè)性的協(xié)調工作，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應是具有良好執(zhí)業(yè)品格而且經(jīng)驗豐富的、專業(yè)精通的優(yōu)秀人才組合：

　　a、建筑師；b、造價工程師；c、營銷人員或專業(yè)策劃公司；d、工程技術人員；e、經(jīng)營管理人員（或項目經(jīng)理）。

　　在投資決策階段，上述人員應完成從市場調研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算的全過程工作，其中成本控制人員主要應對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

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　　2.編制投資估算、進行項目成本分析

　　(1)土地開發(fā)成本分析

　　土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：

　�、偻恋爻鲎尳�

　　土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機遇也存在風險。因此，開發(fā)商必須因勢利導，有力把握，不給后期項目開發(fā)運作留下隱患。

　�、谕恋卣饔觅M、城市配套費、拆遷安置補償費

　　土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應作充分估計，避免市政大配套項目不能滿足項目要求。

　　拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。

　　(2)前期工程費用估算

　　前期開發(fā)費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。

　　“三通一平”和臨時設施費應根據(jù)實際估算，并結合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。

　　前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關部門協(xié)調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規(guī)費由硬性指標轉變?yōu)槭袌稣{控，開發(fā)商應確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。

　　(3)建筑安裝工程造價成本分析

　�、俳ㄖ�安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。

　�、诮ㄖ�安裝工程造價成本分析應首先分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。

　　③協(xié)助建筑師、工程師、營銷人員對初步設計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

　　④調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定本項目的建安成本指標。

　　(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設施、小區(qū)智能化費

　　社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的主要重點應是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應能力及區(qū)內網(wǎng)站的設置進行了解，分析，做好估算。

　　區(qū)內配套應堅持在不影響產(chǎn)品品質定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應考慮其適應性。例如，住宅區(qū)能否不設通常的會所，而用商業(yè)街代替相應的功能。當然，這些設計配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營決策的內容，本文不作太多研討。

　　小區(qū)智能化的定位也應堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術折舊非�？�。

　　(5)園林環(huán)境工程費

　　園林環(huán)境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位關聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關。

　　(6)投資決策階段的費稅分析（三費一稅）

　�、俟芾碣M：根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。

　�、阡N售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。

　　③財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目所需資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。

　�、芏惤穑涸跊Q策階段，開發(fā)商應根據(jù)政府有關規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關重要的。

　　(7)不可預見費及風險分析

　　根據(jù)項目的復雜程度確定，一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的3-5％。

　　開發(fā)商在投資決策階段應做好項目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的5-8％(3-4年開發(fā)期)。

　　二、設計階段

　　設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

　　1.根據(jù)項目的產(chǎn)品定位特點確定合理的容積率

　　項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

　　2.做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化

　　其中很重要一點是加強設計方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。

　　3.對設計方案的計算過程進行評審

　　杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。

　　4.對設計單位實行限額施工圖設計

　　這階段的要點是要明確獎懲辦法。

　　施工圖限額設計指標有：每平方米鋼筋含量指標；每平方米砼含量指標；單位施工圖預算指標；

　　設計變更費用限額指標。

　　5.加強設計質量檢查監(jiān)督

　　減少設計變更費用。與設計單位簽訂的合同應明確規(guī)定因設計質量不足所造成變更的制約措施。

　　6.增強“事前控制”的力度

　　對設計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強“事前控制”的力度。

　　另外，給設計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。

　　三、招投標與合同洽商管理階段

　　項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。

　　1.做好招投標工作的5個主要措施

　　(1)有計劃

　　根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃。

　　(2)有準備

　　進行市場調查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫，為招投標儲備信息資源。

　　(3)有原則

　　制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，以便給招投標工作的具體實施以充足的時間差。招標原則應明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商所需條款。

　　(4)有辦法

　　選擇正確的方法可使開發(fā)商通過招投標這一手段達到控制造價的目的，在二線城市常用的方法有：

　　單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干，或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項目也實行單方造價包干。由于二線城市施工單位素質因素，進行清單報價招標還須一個適應過程。

　　甲供材料方面：對于涉及工程品質的材料如：外墻漆、裝飾材料等，宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料如：水泥、鋼材等，也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價。采用甲供材料時，開發(fā)商必須明確有效時限及范圍，而且確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商積極性。

　　區(qū)內配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規(guī)格、品質予以明確。

　　智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值。結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，而智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大。）

　　土石方工程方面：區(qū)內的土石方平衡工程也是成本控制重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價競爭方式進行投標、競標。

　　(5)有監(jiān)控

　　招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。監(jiān)控主要從以下兩方面加強。

　　加強對投標單位的資格審查。對投標單位應充分審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。

　　加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。

　　2.成本控制在合同管理體系中應注意的兩個方面：

　　(1)合同的嚴密性

　　合同條款除正常應明確的條款外，還應對設計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約的處理方法及可能遇到的風險因素的處理方法等進行明確，以便避免結算時產(chǎn)生分歧和矛盾。

　　(2)合同的可操作性

　　合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠實際執(zhí)行。應避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，待合同簽訂后在執(zhí)行的過程中遇到困難即找甲方推諉扯皮，影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

　　四、施工階段

　　二線城市的施工單位多數(shù)管理觀念落后，往往與開發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質的樓盤，開發(fā)商須在一些關鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下3個方面應予以加強：

　　1.加強設計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理

　　施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度。

　　這種操作體系也應讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。

　　2.加強設備、材料品質和價格的管理

　　二線城市的建筑材料市場不規(guī)范，完善的設備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

　　(1)自行采購

　　如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料。

　　園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。

　　自行采購既起到成本控制作用又避免雙方結算時產(chǎn)生分歧。

　　(2)總承包單位自行采購

　　開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應調動其積極性。

　　(3)甲方限價承包單位采購

　　一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。

　　上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。

　　3.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控，使其作為工程管理的量化監(jiān)控表

　　第一，資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調，扎實地做好基礎工作。

　　第二，施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協(xié)調，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額增減超過資金計劃一定比例幅度時，成本控制人員和工程管理人員應分別分析闡明原因，甚至提出成本預警和工程進度預警。

　　第三，資金計劃與成本的動態(tài)控制相結合，可使開發(fā)商更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

　　五、結算階段

　　開發(fā)企業(yè)結算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制。

　　1.結算原則會議確認制

　　應通過結算會議確定：

　�、俅_認結算方法、人選、結算期限。

　�、诖_認除正常結算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

　　2.二次復核、審計制

　　建立切實可行的二次復核、審計機制，可使結算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復核審計制的建立，一方面加強內部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構。

　　3.獎懲制度

　　結算完畢后，應對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質量（含本企業(yè)設計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視情況給予獎罰。

　　小結

　　開發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策，在于設計階段的預控，在于招投標與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發(fā)項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，這樣才能使企業(yè)贏得最大的利潤。

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