央行降準(zhǔn)丨政策禮包能溫暖涼涼的樓市嗎？

傳統(tǒng)的“金九銀十”對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，可能不適用了。剛剛過去的“金九”與國(guó)慶假期讓開放商感受到“入秋”的涼意。

先有萬科秋季會(huì)議會(huì)場(chǎng)上，大紅底白字的“活下去”在刷爆網(wǎng)絡(luò)，廈門萬科某別墅項(xiàng)目更是打出了5折銷售的巨大折扣；后有恒大多地樓盤打出折扣，員工全員促銷。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，一二線城市的商品房成交繼續(xù)縮量，北京和深圳多數(shù)時(shí)候一天只賣出幾十套，開發(fā)商不斷加大促銷力度，打折、降價(jià)、送車等優(yōu)惠措施頻出。

10月7日中午，繼今年三次定向降準(zhǔn)后，央行發(fā)布重磅消息稱，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。據(jù)媒體稱，除去用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。

根據(jù)中國(guó)人民銀行的說法，本次降準(zhǔn)的主要目的是優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，主要是小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入流動(dòng)性，目的并非樓市、股市。

對(duì)于降準(zhǔn)對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生的影響，同策房產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于對(duì)于房企融資渠道的重重防火墻，大部分自己無法進(jìn)去開發(fā)領(lǐng)域，這錢和房地產(chǎn)沒有關(guān)系，房企資金面仍然會(huì)很緊張，樓市降價(jià)大趨勢(shì)不會(huì)改變。

但也有業(yè)內(nèi)人士稱，從整個(gè)定向發(fā)放方式來看，國(guó)家依舊嚴(yán)防資金流入樓市，但在實(shí)際操作層面，不排除有一部分資金進(jìn)入樓市，對(duì)樓市、股市是利好因素。

本次央行能夠降準(zhǔn)的另一個(gè)背景，是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)得到基本控制。目前受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始回落。受房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回落，而一線城市房地產(chǎn)保持價(jià)格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。

此外，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論也在影響市場(chǎng)相關(guān)主體的預(yù)期。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不松，央行降準(zhǔn)預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)做好過冬的準(zhǔn)備。

上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產(chǎn)市場(chǎng)上下都面臨著較為嚴(yán)重的融資難題，所以大家都在過苦日子，下半年，隨著四次降準(zhǔn)的不斷貫徹實(shí)施，銀行的流動(dòng)性開始得到了一定的好轉(zhuǎn)，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬太效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步得到發(fā)揮，大型、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大。

張宏偉表示，政策對(duì)房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng)新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此，在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，即使降準(zhǔn)，短期內(nèi)房企也不會(huì)有機(jī)會(huì)大幅加杠桿。也就是說，市場(chǎng)有錢，但錢不一定能夠進(jìn)來。  

從現(xiàn)實(shí)情況來看，降準(zhǔn)對(duì)房企來說是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價(jià)也不低”。融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，對(duì)房企也一樣�，F(xiàn)在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)速度”。  

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)有利于銀行發(fā)放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場(chǎng)好的時(shí)候，降準(zhǔn)肯定能刺激樓市；但在市場(chǎng)下行階段，各種融資渠道相對(duì)較緊的情況下，實(shí)際流到房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金有限。

從今年6月的一次降準(zhǔn)不難看出，盡管累計(jì)可釋放資金約7000億元，但在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，房企仍然難以融到資，融資成本也很難下降，仍將在高位運(yùn)行。在張宏偉看來，高成本融資將繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，再加上2016年以來的高價(jià)地入市面臨“限價(jià)”問題，當(dāng)2018年房企年報(bào)發(fā)布之時(shí)，利潤(rùn)率的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)很好看。  

在此背景下，房企只能加大自籌資金。不過，政策繼續(xù)嚴(yán)控資金過度流向房地產(chǎn)，不僅非標(biāo)資金通道被堵，規(guī)范渠道的銀行貸款額度不足，房企發(fā)債受限，融資還在進(jìn)一步收緊。而房企融資困難很有可能導(dǎo)致部分房企陷入現(xiàn)金流困境，從而增加房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

另外，從房企資金兌付壓力來看，張宏偉認(rèn)為，今年第三季度是民營(yíng)房企資金兌付壓力最大時(shí)間，不會(huì)因?yàn)榻禍?zhǔn)而改變，通過主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來越多。

（來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、中國(guó)證券報(bào)等）